Никешин Сергей Николаевич

Депутат Законодательного Собрания Санкт-Петербурга

РАБОТАТЬ, РЕШАТЬ, ПОМОГАТЬ!

 

Выступление С. Н. Никешина на Комиссии по развитию застроенных территорий 27 мая 2013 года

Вопрос 1.

Введение: 
При представлении Доклада о ходе реализации Генерального плана Санкт-Петербурга в 2011 году М.М. Оганесян сообщил, что в своей работе "надо действовать в соответствии с законами". 
В своем выступлении хочу обратить Ваше внимание на то, каким образом "исполняется" Закон Санкт-Петербурга при развитии застроенных территорий в Санкт-Петербурге.

 I. О соблюдении прав граждан и выполнении целей Адресной программы, утвержденной Законом Санкт-Петербурга от 16 апреля 2008 года № 238-39 "Об Адресной программе Санкт-Петербурга "Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге", принятой по инициативе Губернатора Санкт-Петербурга.

Перед принятием указанной Адресной программы она обсуждалась на общественных слушаниях, проведенных в Собрании, в постоянных комиссиях Собрания, а также подробно и всесторонне – на заседаниях Законодательного Собрания Санкт-Петербурга.

Как зафиксировано в стенограммах, во время всех указанных обсуждений А.И. Вахмистров, занимавший пост вице-губернатора Санкт-Петербурга, утверждал: 
- "ни один человек не ухудшит свои жилищные условия. Суть программы предполагает начало нового строительства на этой территории с веерным переселением всех граждан"; 
- "Если проект планировки может даже не касаться всех жителей, то развитие территории касается всех ста процентов живущих здесь людей. Поэтому здесь должен быть особый порядок слушаний"; 
- "Даже после принятия Адресной программы процедура начала развития застроенных территорий может быть только с полного согласия всех проживающих на этих территориях"; 
- "Если какие-то ТСЖ и ЖСК будут против, и это не позволит осуществить развитие всей территории, значит к этой территории мы не будем подходить в ближайшее время"; 
- "Надо заниматься всей территорией, иначе … вы нас толкнете на уплотнительную застройку" (ответ на предложение сносить дома каких-то определенных серий).

 Все указанные гарантии отраженны в целях и задачах Адресной программы, а также в результатах, которых планируется достичь по окончании ее реализации. А именно: 
абз. 2 Адресной программы: улучшение социальных и экономических параметров жилищного фонда в Санкт-Петербурге; 
абз. 7 Адресной программы: соблюдение градостроительных, экологических и санитарных правил и норм жилой застройки в Санкт-Петербурге.

Представляется, что, несмотря на  все данные при принятии Закона об Адресной программе гарантии, депутаты были введены в заблуждение, поскольку сегодня на деле мы видим следующее: 
В Законодательное Собрание Санкт-Петербурга поступает значительное количество жалоб граждан, проживающих на застроенных территориях, в отношении которых приняты решения о развитии. Анализ указанных жалоб позволяет сделать вывод о том, что Адресная программа реализуется не в соответствии с тем, как она была представлена депутатам Собрания.

 В связи с этим необходимо обратить внимание на следующее: 
1. решение о развитии принималось в отношении всей застроенной территории (сложившегося квартала), однако реновация осуществляется только на ее части: выбраны свободные пятна, которые отданы под застройку, планируются к сносу несколько прилегающих домов и последующее строительство на их территориях. При этом для сохраняемых жилых домов сформированы земельные участки практически по обрезу фундамента (что не обеспечивает эти дома минимально необходимой озелененной территорией, парковочными местами и т.д. в соответствии с Правилами землепользования и застройки). 
Таким образом сохраняемые жилые дома становятся не соответствующими градостроительному регламенту Правил землепользования и застройки и их последующая реконструкция также оказывается невозможной (т.к. реконструкция домов, не соответствующих ПЗЗ, согласно части 9 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ может осуществляться только в целях приведения в соответствие с ПЗЗ). 
Вместе с тем, М.М. Оганесян на мой запрос ответил, что "подготовка документации по планировке территории лишь определяет возможные виды использования территории в рамках ее развития в будущем". 
Однако обращаю Ваше внимание, что категория "возможные видыиспользования" в Градостроительном кодексе отсутствует, и согласно части 1 статьи 41 ГРК "подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях: 
1. обеспечения устойчивого развития территорий (т.е. безопасности и благоприятных условий жизнедеятельности, рационального использования природных ресурсов – статья 1 Градостроительного кодекса)
2. выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), 
3. установления границ земельных участков. 
Кроме того, сложившаяся судебная практика утверждает, что документация по планировке территории является нормативным правовым актом, подлежащим обязательному исполнению
Таким образом, приведенная формулировка "о возможных видах использования территории в рамках ее развития в будущем" не соответствует действующему законодательству, очевидна подмена понятия "развитие территорий" на "использование территорий".

В качестве примера - обратите внимание на слайд (фото "Карпинского"): 
- сохраняемые жилые дома под номерами 34 и 36 имеют сформированные земельные участки. 
- участок дома 36 поставлен на кадастровый учет в 2010 году и сформирован в соответствии со сложившейся в то время практикой "под обрез фундамента". При подготовке документации по планировке этой застроенной территории никто не предложил жителям переформировать, увеличить земельный участок (что "логично", поскольку свободной территории под застройку и так в обрез). 
- участок дома 34 сформирован в позднее – в 2011 году (и видимо поэтому имеет отступы от фундамента в среднем8 метров), но в проекте планировки также просто учтен. 
Вывод: идет явное нарушение части 1 ст. 41 Градостроительного кодекса, а именно – оказывается невозможным устойчивое развитие данной территории в будущем.

 2. в ряде случаев строительство новых домов осуществляется путем  т.н. "уплотнительной застройки" – на озелененных территориях и благоустроенных дворах между сохраняемыми жилыми домами. 
На приведенном слайде видно: земельный участок, отводимый под застройку между сохраняемыми (не сносимыми) домами 34 и 36 по ул. Карпинского, имеет ширину около30 метров. Застройка этого участка напрямую ухудшит условия проживания в сохраняемых домах 34 и 36. 
3. отдельно необходимо остановиться на том, каким образом проводились публичные слушания по документации по планировке застроенных территорий и каким образом мнения жителей были учтены. 
Возвращаясь к стенограмме заседания Собрания, когда А.И. Вахмистров представлял депутатам Адресную программу, он сказал: "Если проект планировки может даже не касаться всех жителей, то развитие территории касается всех ста процентов живущих здесь людей. Поэтому здесь должен быть особый порядок слушаний". 
Предполагалось, что этот особый порядок будет разработан и утвержден соответствующим нормативным актом. 
Однако, если внимательно посмотреть протоколы общественных слушаний, ознакомиться с материалами фото- и видеофиксации, а также учитывая те обращения граждан, которые имеются в постоянной комиссии, - никакого особого порядка разработано не было, слушания прошли в обычном режиме.

 4. В соответствии с Адресной программой, являющейся приложением к вышеуказанному Закону Санкт-Петербурга, в ходе развития застроенных территорий в Санкт-Петербурге предполагается достижение, в том числе, следующего результата: снижение затрат на поддержание, ремонт и эксплуатацию жилищного фонда в Санкт-Петербурге, повышение эксплуатационных характеристик жилья. 
По вопросу об увеличении бюджетных расходов Санкт-Петербурга при реализации Адресной программы я обращался к Губернатору Санкт-Петербурга, на что Губернатор в своем письме от 9 октября 2012 года сообщил,  что расходы бюджета Санкт-Петербурга увеличены не будут, тем более – в условиях дефицита бюджета. Вместе с тем, ни о какой "санации" раньше речи не шло, и это – новые бюджетные расходы. 
Однако сегодня в повестку дня включен вопрос о необходимости "санации" сохраняемых многоквартирных жилых домов, и, соответственно, о расходах бюджета Санкт-Петербурга на данные цели (вопрос 4 Повестки дня). 
Возникает вопрос о правовых основаниях для проведения "санации" – существует ли какая-либо адресная программа на эту тему? Также представляется, что подобные мероприятия вступают в противоречие с целями и задачами Адресной программы.

 5. Помимо намерения реализовывать Адресную программу в соответствии с Законом Санкт-Петербурга, необходимо обратить внимание на выполнение требования Постановления Правительства Санкт-Петербурга, а именно: 
Согласно положению о Комиссии по развитию застроенных территорий, утвержденным Постановлением Правительства Санкт-Петербурга  от 24 июля 2008 года № 904, она должна проводить свои заседания по необходимости, но не реже 1 раза в месяц. Фактически заседания Комиссии проводятся не чаще 1 раза в год. 
По мере того, как инвесторами осуществляются мероприятия по развитию застроенных территорий, растет число жалоб и обращений граждан, чьи права нарушаются, или возникает серьезная угроза их нарушения. 
Представляется, что основные проблемы, содержащиеся в жалобах граждан, необходимо рассматривать на заседаниях Комиссии
По вопросу нарушения вышеуказанного Постановления Правительства Санкт-Петербурга я неоднократно обращался к вице-губернаторам, курировавшим реализацию Адресной программы, а также к Губернатору, однако должного внимания к проблемам граждан не проявляется.

 II. Второй аспект необходимости соблюдения Закона Санкт-Петербурга, на который нужно обратить внимание, это то, что Адресная программа является основанием для обследования территорий, а именно:

В соответствии с абз. 2 статьи 1 Закона об Адресной программе "Адресная программа является только лишь  основанием для проведения в установленном градостроительным, жилищным и земельным законодательством порядке мероприятий по подготовке документации, в том числе о результатах обследования застроенных территорий, необходимой для принятия Правительством Санкт-Петербурга решений о развитии указанных в адресной программе застроенных территорий.". 
Согласно статье 46.1 Градостроительного кодекса РФ развитие застроенных территорий должно осуществляться на основании нормативов градостроительного проектирования, и только при их отсутствии – на основании расчетных показателей обеспечения застроенной территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры. 
Мной неоднократно поднимался вопрос о необходимости скорейшего принятия РНГП; Р.Е. Филимонов, занимавший пост вице-губернатора, неоднократно заявлял, что РНГП будут утверждены до утверждения документации по планировке развиваемых территорий. 
Необходимо отметить, что согласно последнему ответу Губернатора плановый срок представления РНГП на утверждение – апрель 2013 года. Однако май практически закончился, а проект РНГП в Собрание по-прежнему не внесен. 
Поскольку РНГП не разработаны, в целях реализации Адресной программы утверждены расчетные показатели. 
Согласно ответу Губернатора от 9 октября 2012 года расчетные показатели обеспеченности застроенной территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры были утверждены и рассчитаны в документации по планировке застроенных территорий исходя из нормы жилищной обеспеченности, составляющей 35 кв.м. на человека
Фактическое предоставление жилых помещений по договорам социального найма будет осуществляться по нормам предоставления (18 и 33 кв.м.), а также в размере, соответствующем площади квартир, которыми граждане владеют на праве собственности
При обсуждении Доклада о ходе реализации Генерального плана в 2011 году на мой вопрос о сложившемся противоречии, вице-губернатор М.М. Оганесян сказал о 25 кв.м., которые будут приходиться на одного жителя. 
Возникает вопрос: на основании каких нормативных правовых актов сделан расчет в 25 кв.м. жилой площади на человека? 
По моему мнению, для таких случаев как развитие застроенных территорий должен быть: 
1. разработан нормативно-методический документ, определяющий порядок расчета планируемой плотности населения в развиваемых кварталах. 
2. по результатам этого расчета соответствующим нормативно-правовым актом должен быть утвержден целевой показатель жилищной обеспеченности, 
3. показатель жилищной обеспеченности должен быть положен в основу документации по планировке территории. 
На сегодняшний день сложилась ситуация, свидетельствующая о том, что, к моменту окончания реализации программы фактическая плотность населения в кварталах окажется выше запланированной
Указанный факт приведет к недостаточной обеспеченности объектами социального и коммунально-бытового назначения. 
Возникает вопрос – почему при утверждении документации по планировке планируемая плотность населения существенно занижена, и земельные участки предоставляются для строительства жилья в ущерб социальным объектам? 
Представляется, что в будущем недостающие социальные объекты будут построены на озелененных территориях, расположенных на прилегающих кварталах, что повлечет ухудшение условий проживания граждан на тех территориях. 
Уже сейчас на заседаниях Комиссии по подготовке изменений в Генеральный план Санкт-Петербурга регулярно рассматриваются предложения ООО "Реновация СПб" об изменении функциональных зон в целях строительства объектов транспортной и социальной инфраструктуры в рамках Адресной программы, но на территориях, прилегающих к развиваемым.

 Таким образом, в соответствии с приведенной нормой Закона Санкт-Петербурга все расчеты и параметры обеспеченности по застроенным территориям должны были быть посчитаны до начала реализации Адресной программы, т.е. как того и требует абзац 2 статьи 1Закона Санкт-Петербурга.

 III. Отдельно хотелось бы остановиться на территориях, на которых уже в настоящее время в максимальной степени проявляются "дефекты" реализации Адресной программы. Это кварталы 2А-2Г района Ульянка, 10 в Колпино, 43 Полюстрово, 1-5 и 7-17 Сосновая Поляна.

По кварталам 2А-2Г района Ульянка

При принятии решения и заключении инвестиционного договора о развитии территории 2А и 2Г Ульянка с ООО "Воин-В" инвестор сознательно ввел в заблуждение и граждан, и Правительство Санкт-Петербурга, утверждая, что построенный им жилой дом по адресу: пр. Ветеранов, д. 75, корп. 4 может быть начальным этапом реновации. 
Однако после включения данного квартала в программу Реновации квартиры в этом доме были выставлены на продажу. 
Инвестором была обозначена проблема невыполнения требования по обеспеченности парковочными местами и в проекте планировке это проблема не была устранена. 
В связи с этим существует реальная угроза уничтожения парка Александрино, прилегающего к кварталам 2А и 2Г, в связи с недостатком парковочных мест на застроенной территории. 
Также необходимо отметить, что в квартале Ульянка 2А-2Г в соответствии с планом реализации мероприятий до 27.06.2013 года нанимателям 5 домовдолжны быть предоставлены жилые помещения в количестве 117 помещений (площадь 7813 кв.м.). 
Вместе с тем, в настоящее время ООО "Воин-В" ведется активная продажа квартир в строящемся доме на указанной территории, а на сайте дана информация о расселении только 1 дома из 5. 
Из ответа М.М. Оганесяна следует, что это информация 4 марта 2013 года "рассмотрена на заседании рабочей группы в Комитете по строительству и принята к сведению". Таким образом, представляется, что необходимых выводов не сделано. 
Представляется, что инвестор не уложится в установленные сроки и не предоставит к нужной дате необходимое количество квартир. 
Необходимо отметить, что установленные в договоре штрафы за нарушение сроков минимальны: 
100 МРОТ за один месяц просрочки = 10 тыс.рублей., в год – порядка 1 млн.200 тыс.руб.

 Все вышеизложенное свидетельствует о том, что существует реальная угроза невыполнения инвестором своих обязательств по передаче жилых помещений и переселению граждан.

 По кварталу 10 в Колпино

Указанный квартал был включен в Адресную программу неправомерно, поскольку почти полностью был расселен за счет средств бюджета Санкт-Петербурга
Возникает вопрос о том, на каком основании квартал 10 в Колпино включен в Адресную программу. 
Как один из вариантов для развития этой территории – она должны быть выставлена на торги, но не в рамках Адресной программы.

По кварталам 43 Полюстрово, 1-5 и 7-17 Сосновая Поляна

 Данные территории в наибольшей степени отражают характер реализации Адресной программы как уплотнительной застройки: по ним поступает наибольшее число обращений граждан о застройке внутриквартальных озелененных территорий, уничтожении детских  и спортивных площадок.

Отдельно необходимо обратить внимание на группу вопросов, связанных с планировкой квартир в строящихся домах, предназначенных для переселения граждан. Однако данный вопрос требует отдельного рассмотрения.

 IV. Выводы и предложения:

1. Приостановить действие Адресной программы (но не прекращать ее действие вовсе). 
2. Разработать соответствующую методику расчета планируемой плотности населения в развиваемых кварталах, согласно которой норматив жилищной обеспеченности будет зафиксирован соответствующим нормативным правовым актом. 
3. Провести расчеты планируемой обеспеченности населения жилыми помещениями, в соответствии с которыми должны быть сделаны расчеты по социальной и инженерной инфраструктуре и отразить результаты этих расчетов в документации по планировке развиваемых территорий. 
4. В соответствии с положением о Комиссии по развитию застроенных территорий, утв. Постановлением Правительства Санкт-Петербурга  от 24 июля 2008 года № 904, и установленной указанным Положением периодичностью заседаний Комиссии пересмотреть документацию по планировке всех развиваемых территорий на предмет ее соответствия правам и законным интересам граждан, проживающих на развиваемых, а также на смежных территориях, целям и задачам Адресной программы: 
- повышение комфортности проживания и улучшение жилищных условий; 
- минимизация расходов на содержание жилищного фонда; 
- соблюдение градостроительных, экологических и санитарных норм. 
5. В первоочередном порядке провести указанные расчеты и пересмотр документации по планировке в отношении территорий, по которым поступает наибольшее число жалоб граждан: 43 Полюстрово, 1-5 Сосновая Поляна, 7-17 Сосновая Поляна. 
6. Расторгнуть договор о развитии застроенных территорий с ООО "ВОИН-В", возместить инвестору понесенные затраты и изъять построенные жилые помещения для государственных нужд в связи с  введением в заблуждение Правительства Санкт-Петербурга и Депутатов Собрания и наличием реальной угрозы невыполнения инвестором своих обязательство по передаче жилых помещений и переселению граждан. 
7. Исключить квартал 10 в Колпино в связи с несоответствием целям Адресной программы.


Вопрос 2.

В данном вопросе снова уместно вернуться к выступлению А.И. Вахмистрова, представлявшего Адресную программу в Собрании, заверявшего, что "процедура развития территорий может быть начата только с полного согласия всех проживающих на этих территориях. Если какие-то ТСЖ и ЖСК будут против и это не позволит осуществить развитие всей территории, значит мы не будем подходить к ней в ближайшее время". 
Судя по обращениям граждан, поступающим в Собрание, сегодня есть дома, жители которых не определились относительно участия в программе, но есть и те, которые активно и категорически выступают против реновации. 
Правового механизма чтобы заставить их переселиться в другие дома на сегодняшний день нет, и он вряд ли появится, поэтому полагаю уместным говорить об угрозе, когда после постройки ряда домов на свободных территориях инвесторы столкнутся с невозможностью дальнейшей реализации Адресной программы и просто продадут построенные жилые метры. 
На деле это снова окажется уплотнительной застройкой
Полагаю, избежать такого развития событий возможно, если реализация Адресной программы улучшит условия проживания для большинства граждан, и не ухудшит эти условия ни для кого. Это возможно в первую очередь путем подготовки соответствующей документации по планировке территории в соответствии с рекомендациями, которые были высказаны мной в 1 вопросе. 
Полагаю, что необходимо изменить подход к расселению жилых домов и осуществить серьезную корректировку планов мероприятий по развитию территорий с тем, чтобы минимизировать риск, когда для расселения пяти домов на свободной территории в квартале построено три новых дома, а расселение этих пяти не произойдет, что заставит инвестора продать построенное жилье.

 


Поделиться этой информацией со своими друзьями и подписчиками в социальных сетях: